“五一”前，北京住房公积金管理中心与建行推出了二手房个人住房组合贷款业务，给买房人带来了一个喜人的消息费者在选择公积金贷款额度不够时，将可以选择商业贷款进行组合，贷款利率按照不同贷款方。届时，消式分段计算。不过，在真正实现起来的组合贷面前，总有不完美之处，买房人可充分比较优缺点后再做决定。

　　再购房将被认定为“二套房”

　　要是购买地段好、总价高的房子，或者购买大户型房子的人群，可能面临着房屋总价高，需要向银行贷款的金额很多。那么二手房组合贷可以在一定程度上减轻贷款人的经济压力。

　　比如一套评估价为120万元的房屋，在北京住房公积金管理中心未推出组合贷之前，由于公积金上限额度是80万元，借款人首付要40万元；如果市民公积金缴存比例较低，公积金贷款达不到最高额度，首付的部分会更多。如果选择商业贷款，首付24万元，每月还款需要将近6000元。推出“组合贷”后，借款人可以选择首付24万元、向公积金贷款80万元、商贷16万元的计划，这样月供就只要5000元左右，比商业贷款每月的还款额要节省1000元。

　　不过并非所有人都适合选择组合贷，有再次购房打算的人谨慎选择组合贷。因为组合贷使用商业贷款的部分会在央行的征信系统中留档，当购房人第二次购买住房的时候，就会被商业银行认定为第二套房。而单纯使用公积金贷款，只要第一套房贷款还清了，再次申请公积金贷款仍属于首套住房。

　　实际操作时间预计需一月

　　据了解，办理二手房组合贷款有两种方式。一是借款申请人通过担保中心认可的14家经纪机构办理，贷款资金在买卖双方办理完交易契税手续，取得契税凭证、建委出具的领取通知单及中介公司出具的过户证明后发放并划入卖方名下指定账户中。另外一种是抵押担保模式，没有中介公司参与，贷款资金在办理完产权过户并完成抵押登记后发放并划入卖方名下指定账户中。

　　“如果有中介参与，银行对信用资质认定上更有保障，审批时间上会节省时间，不过要额外支出一块相关中介费用。”链家地产一位经纪人表示，不通过中介公司，贷款需要在完成最终抵押登记后才放款。据记者了解，市民申请组合贷时只需向公积金管理中心提出申请，不需要两头跑，基本上能够实现公积金贷款和商业贷款批贷、审核同步进行。需要提醒的是，购二手房申请组合贷款需在办理房屋过户前。

　　据北京住房公积金管理中心方面透露，组合贷申请时间较单纯的商贷和公积金贷款要长，一般在半个月到一个月之间，而纯粹的商业银行贷款快的一天就可以审批完毕，三天之内便可放款。上述中介经纪人也表示，实际操作起来，加上先期的程序，公积金贷款的时间要明显更长，可能一两个月才能办完。

　　组合贷款流程

　　1买卖双方签订购房合同

　　2购房人持相关证明到公积金贷款中心申请，所带材料包括公积金贷款和建行商贷所需材料两部分，如买方身份证件或有效身份证明、买方收入证明、首付款收据、购房合同(正本)(含网签信息表)、卖方房屋所有权证(含共有权证)、卖方身份证或有效身份证明等。

　　3住房公积金管理中心和建行对申请人进行审核。经过测算，住房公积金管理中心会告知申请人公积金和商贷的贷款额度。

　　4购房人确认贷款。

　　5购房人办理过户等手续。

　　6购房人办理借款和抵押手续。

　　7建行将贷款资金一并发放划入售房人名下账户。

　　8获得贷款后，组合贷申请人需要分别办理用于还商业贷款的银行卡和用于还公积金贷款的银行卡，每月还款时，贷款人需要分别将月供打入两个银行卡。

　　实际难点

　　组合贷或不受房主“欢迎”

　　市民在选择一手房组合贷时，通常也容易遭到多种实际限制门槛，二手房组合贷是否能广泛运用也很难预料。在目前的二手房交易中，根据获得房款的速度，房主最喜欢一次性付款的方式，其次是商业贷款，最后是公积金贷款。

　　一般来说，在购房合同中，会写明因为不可抗拒因素可终止交易的说明。而在申请公积金和组合贷款前，房屋交易双方需要签署购房合同，这时购房人可获得贷款额度并不明确，如果贷款额度不够买房，交易就将终止，所以房主都对此非常谨慎。

　　一位中介经纪人表示，这种方式能不能被房主接受，还很难说。如果几个购房者要购买同一套房产，房主可能会优先选择全额付款和商业贷款的购房者。公积金贷款和组合贷款的方式，需要购房人和房主沟通协商。

　　提示

　　组合贷受理部门：城八区的购房人到位于方庄的北京住房公积金管理中心申请；远郊区县购房人到各区、县的管理部门提出组合贷款申请。